明年房市不振 這些城市尤糟

realtor.com預測2020年房屋銷售將會下降，因住房短缺可能是美國史上最嚴重時期，並且某些城市的房價將下降。

根據預測，現有房屋的銷售將比2019年下降1.8%。房價將在全美趨於平穩，僅成長0.8%，但在包括芝加哥、達拉斯、拉斯維加斯、邁阿密、聖路易斯、底特律和舊金山在內的100個最大城市中，房價將下降四分之一。

考慮到當前的經濟實力和購屋者需求，這項評估似乎是背道而馳，但是眼前的房產市場動態與其他任何情況都不一樣，房市崩盤的結果也與其他任何情況都不一樣。

realtor.com資深經濟學者拉蒂烏(George Ratiu)表示：「房地產的基本面仍然深陷在持續的需求、供應緊張和嚴格的金融承貸中。」「因此，對買家來說，2020年將會是最具挑戰性的一年，不是因為負擔得起，而是因為根本找不到。」

一切都與供應有關。待售房屋庫存已穩定下降好幾年，並且正處最低端市場中最低水準。這導致房價過熱，削弱了負擔能力。2020年的預測未見好轉，而且可能恰恰相反。隨著春季需求激增，在千禧世代進入市場的推動下，待售房屋的供應可能達到歷史最低水平。嬰兒潮世代只會加劇這種情況，根據預測，鑑於房價疲軟，嬰兒潮世代的賣房動機不大。

拉蒂烏說：「雖然千禧世代與前幾代人有許多相似的特徵，但他們的主要人生成就被拖延了，包括建立家庭和購買房屋。」「千禧世代不僅首購就選擇價格較高的房子，而且面對成長中的家庭，許多人都跳過了傳統的入門選擇，直接搬到中等價位的舊房。」

這種動態將在2020年繼續，並給中端市場增加壓力。根據預測，千禧世代將主導房產市場，到春季將占所有房貸的50%。屆時剛好有500萬千禧世代將年滿30歲，這是許多人購買第一套房子的時候，而最老的將變成39歲，這通常是由於家庭人數增加和搬往郊區的大房子。

根據預測，單屋住宅建設將在2020年增加，年率達到6%，但這不會緩解供應緊縮的情況。部分原因是房屋建商的復甦非常緩慢，它們在歷史性的房市崩盤後才逐漸在郊區房和昂貴地產上重建業務。

從好的方面來看，由於現有待售房屋的短缺，建商獲利可期。

Raymond James住房分析師霍恩(Buck Horne)在10月給投資人的報告中寫道：「我們認為，房屋建商將在房市復甦以來最強勁的供需基本面支撐下進入2020年。」「購屋者對今年夏天的房貸利率降低做出明確的回應，導致大多數市場的房價上漲速度再次加速。」

霍恩指出，但是，在大多數市場上，賣方還沒有透過增加新的供應量來滿足大增的需求。

根據就人口普查數據進行分析的房地產經紀公司Redfin，更多屋主會住得更久。隨著越來越多家庭選擇就地安享晚年，傳統的美國屋主平均入住時間已達13年，而2010年時只有8年。

入門級房屋的供應也遠低於歷史水平，因為在止贖危機期間，投資人買進數百萬件不良房屋並將其轉為租屋。這些房產大部分位於價格區間較低端。原本預期隨著房價的回升，投資者將賣出這些房屋，賺取利潤並讓住房供應恢復到之前的水平。但這種情況沒有發生。單屋租賃市場過於強勁，以至於投資人繼續擁有房屋，打造大型跨城市服務和維修平台，並創造出新的資產類別，供更大的投資人使用。

拉蒂烏說：「租賃物業的供應與需求同步增加，而新屋建設卻滯後，這使租賃市場處於有利地位，可以為價格超出市場的購屋者提供其他選擇。」「但是，由於房價和租金都保持較高水平，承受能力的挑戰將在2020年繼續為房市蒙上陰影。」

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