租屋族新世代

工商時報【文林國賓】 2008年金融危機爆發後，美國房市全面崩盤，但也催生出租屋族的新世代，由於房價近年飆漲，美國青壯年的住宅自有率已創下歷史新低，許多人只能租屋過生活。 ■Financial crisis yields a generation of renters. 29歲的魯伊茲（Alex Ruiz）和妻子有穩定的工作，兩人還在慢慢償還學生貸款，並開始存退休金。 他們雖然也想要有一間自己的房子，但恐怕至少十年內都不可能實現此一目標。他們居住的北卡羅萊納州艾許維爾市的房價過去七年來已飆漲了約70％，他們一方面要繳學貸，同時還要面對節節上漲的房租，光是存購屋的頭期款都有問題。 更氣的是，只要有房屋求售，馬上就會被搶購一空。 「一般來說，日子一天一天過是還可以，」在政府資助的機構擔任個案計畫經理的魯伊茲說。「但只要認真思考未來，我們心情總是鬱悶到不行。」 過去幾十年來美國家庭的財富核心是建構在房產資產上，但此一情況正出現改變。 根據統計，美國年輕人的住宅自有率過去十年來已急速下滑。全美房仲協會的資料顯示，目前美國購屋買方的年齡中位數落在46歲，已創下有紀錄以來的新高水準。經濟學家、政策官員和房貸放款銀行都預估此一趨勢會延續到年輕的一代。 年輕人住宅自有率下滑主要也是反映金融危機所帶來的衝擊。金融危機發生後，剛投入社會找工作的年輕人是弱勢的一方，因此薪資所得的起跑點就矮人一截，尤其是這批社會新鮮人剛好遇到房市崩盤，眼睜睜地看著父母的房產遭到銀行查封，進一步削弱他們對持有房產的意願。 房價飆升 首購族無力 如今，隨著金融危機的噩夢逐漸淡化，這批年輕世代雖然萌生買房的念頭，卻發現根本買不起。全美房價全面飆升，加上建商又主打高獲利的高檔建案，導致首購產品漲幅最為凶猛，首購族只能望屋興嘆。 根據房貸市場研究機構CoreLogic的數據，平價住宅的平均房價從2012年初到2018年底總計狂飆了64％，高檔房市同期間房價則上漲40％。 相關的影響也已在整個經濟蔓延開來。根據人口普查數據顯示，越來越多20多歲和30多歲的成年人仍與父母住在一起，這可能使他們不願意或無法到其他城市尋找更好的工作。 房租可能上漲可能使他們不太願意花錢，部分經濟學家認為這是造成金融危機後經濟低成長的主因。 有些青壯年表示，無力購買房屋已讓他們重新考慮要不要生小孩，這將加重美國面臨人口高齡化的挑戰。 房貸巨頭房地美（Freddie Mac）首席經濟學家卡特（Sam Khater）表示，「簡而言之，青壯年住宅自有率下滑意味著經濟成長率不會高。」 青壯年住宅自有率創低 美國青壯年的住宅自有率已創下30多年新低，根據房地美的資料，2018年25至34歲的青壯年中持有房產的比率僅約40％，而2001年的X世代住宅自有率則還有約48％。部分經濟學家認為，青壯年的住宅自有率實際跌幅可能還比房地美的統計還要大。 問題的癥結在於：房價漲勢遠超過薪資漲幅。根據房地美分析政府與產業的相關數據後發現，從2000年底到2017年底，經通膨調整後的中位數房價總計大漲21％，而中位數家庭所得則僅小漲2％。