【Yahoo論壇】越南的房價亞洲最高，社會住宅卻只要26萬

讀者投書：戴發奎（淡江大學土研所、交通大學土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍妻子在越南拍戲，台勞個體戶近身肉搏賺越南人的錢。）

越南人不吃不喝19個月就能擁有一間社會住宅，越南的房價卻是亞洲最高。

根據中國大陸知名房地產信息服務平台安居客統計2019年1～3月，位居中國大陸新房均價前三名的分別是深圳54,292元／㎡（台幣24.9萬）、上海47,235元／㎡（台幣21.6萬）、北京45,412元／㎡（台幣20.8萬）。越南-VRES 2018年房地產會議上，CBRE高級經理楊垂蓉指出，各大城市高級住房價可能會漲至每平方米6000-7000美元（台幣18.5～21.6萬），若以中國大陸地產管理法規定土地使用滿70年就必須再繳納土地使用權出讓金，越南卻只有50年，因此越南房價相對中國大陸高。

中石化於去年10月25日發布消息決定進軍當地房市，興建高樓層住商混合大樓售予當地人，所購置的土地面積為3.75公頃，地點就在胡志明市中心第一郡西貢河對岸的第二郡，以第二郡的地理條件勢將成為越南的上海浦東般，這裡也是胡志明市興建社會住宅的主要地區（詳見照片）。

國外旅遊經驗豐富的人都知道住飯店要舒適豪華就不能到像東京、巴黎、紐約這樣高度開發的城市，一定得選開發中國家的大城市如曼谷、胡志明市，同等級房價相對低很多舒適豪華設計又新穎，其它如機場設施、百貨公司也都是如此，

台北市長柯文哲任內規畫砸996億元，興建2萬戶社會住宅，最終確定跳票。要蓋大量社會住宅的困難不外土地取得、拆遷補償作業、政府財政預算及建商意願，開發中國家沒有舊思維牽絆往往能一步到位，我們來看看越南胡志明市80萬戶社會住宅需求量是怎麼做的。

越南胡志明市現有人口1300萬人，其中外縣市來的佔23％近300萬人，土地面積2,095 平方公里，如以整個大台北來比較胡志明市，台北市就好比胡志明市的蛋黃區，新北市是蛋白區，胡志明市人口的80％也就是1000萬人都擠在狹小以西貢河為分界的幾個郡蛋黃區裡生活工作，拿外國觀光客最常造訪的第一郡（等同台北市信義區）來說人口密度是每平方公里47,963人 ，華人最多的第五郡人口密度更高達每平方公里79,776人，對比台北市的9,838人足足有8倍，更是新北市3,484人的23倍，在胡志明市蛋黃區上下班尖峰時段街上行走開車摩肩擦踵都不足以形容，

社會住宅講求的是解決住的基本問題，舒適度在其次，在有限的土地資源下訂出基本每戶坪數至關重要，如以一般住宅考慮的日後換屋轉賣出租條件格局，社會住宅美意將難以推動。比台北市用地取得更為困難，為了讓住者都有其屋胡志明市市政廳興建及規劃中的社會住宅以30㎡（9.08坪）為主要核心，等同台灣的獨立套房概念。不要覺得越南的社會住宅坪數只有9.08坪這麼小，小坪數住宅在台北市也已經成為趨勢，打開租屋網一看台北市的整層住家月租金比薪水還高，北漂客被迫只能選擇獨立套房或雅房，5坪左右的套房是標準租金也都要1萬以上，屋況較好的上架不到一天就被租走，房租並沒有隨著大環境不好而降低，顯示許多人無意也無力購買房子寧願用租的直接推動租金居高不下，高租金無形中改變了民眾對住的坪數要求，能遮風避雨睡覺盥洗就好。

台北市的房價在經過一波修正後幾個區房子的實價登錄已降至胡志明市的房價每坪台幣45萬左右。胡志明市社會住宅房價定在2億越盾（台幣26.6萬），換算每坪是台幣29,000元（政府補助另外一半），只有一般住宅房價的1/10不到，購買社會住房的年貸款利率是5%，貸款期限為15年，真是名符其實的社會住宅。如以胡志明市勞工平均薪資為456美元（台幣13,981元）計算越南勞工不吃不喝19個月後就不再為住的問題煩惱。

社會住宅房價關係著營造商承包的利潤及意願，越南的作法有兩種，一是透過指定的四間國家銀行以優惠利率放款給社會住宅投資商，或是由政府直接出資給投資商興建，並將增值稅減至5％企業所得稅10％及展延土地使用金及租金。以胡志明市的核心社會住宅面積9.08坪來看，每戶坪數少相對柱的數量會增加但因距離縮減整體結構尺寸及鋼筋用量會減少許多，加總建造成本將會更低。

說明：越南的土地只有使用權沒有擁有權，以50年一期交納租金給政府，使用權可自由買賣，到期後可優先承租原土地。

我在2000年剛到胡志明市工作時，正遇到市政府在西貢河沿岸展開大規模拆遷補償工作，他們是以實價徵收而不是市價，因此民眾反彈聲浪很小，許多拆遷戶在拿到相當於台幣一兩百萬的補償金後投入正在掀起的越南經濟浪潮，這些人都成為後來新一代的富人。

一分錢逼死一條好漢，窘迫的生活讓人容易做出錯誤選擇任何人都不例外，政府要主動給予人民最大寬容政策，當人們生活安定之後就會開始努力賺錢規劃人生間接促進社會發展，識比才更重要，只要做好這一件事情就足夠。

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