陸房市遇衝擊波 北上廣輪動

兩岸知名房地產專家、上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民4日表示，2020年大陸開始實施新土地管理法，允許4200萬畝集體建設用地入市，將帶來大陸樓市衝擊波；同時，大陸房市政策「維穩」天平將開始向「救市」傾斜；繼深圳之後，三大一線城市（北京、上海、廣州）或將進入「輪動」週期。他並預期上海房價在連續下跌2年半之後，2020年有機會平均上漲5%至8%。

蔡為民4日在上海發表「2020樓市與財經趨勢探索」開年講座，對於2020年大陸樓市前景判斷，他首先指出新土地管理法允許4200萬畝集體建設用地入市，但是「當然沒有」這麼大的土地量釋出，因為必須是經營性用地才能轉賣套現，但還是會對大陸房市帶來衝擊波，只是不會太強烈。

房市政策維穩走向救市

同時，推進房地產稅立法，2020年或將提交審議。蔡為民指出，2020年有可能通過房地產稅立法，但這個法律充分授權各地方政府決定如何實施，對於稅率也有很大的裁量權，地方政府當然基於自己利益不會過度提高房地產稅率。

蔡為民指出，大陸房地產庫存壓力有所抬頭，因房企銷售情況越來越差，去化週期由年初的6.36個月上行至7.88個月。而近期房企海內外發債密集，大量地產債集中到期，市場唯恐「以血洗牌」，造成行業集中度更高，大者將更大。而在房產銷售遇冷之後，交屋亂象仍將持續，一直到政府介入整頓為止。

粵港澳、長三角雙引擎

對於房地產政策方面，蔡為民指出，調控政策將繼續強化靈活性，除制止房價上漲，也會在房價下跌時進行扶持。房市「維穩」政策將開始向「救市」傾斜。雖然整體而言大陸房市不能樂觀，但是粵港澳地區及長三角城市群成為經濟增長「雙引擎」，房市中長期還是看好。

蔡為民指出，繼深圳之後，北京、上海、廣州三大一線城市或將進入「輪動」週期，尤其看好上海2020年房價很有機會向上反彈5%以上，主要理由有四：第一，上海房價已連跌2年半，如果再下跌將導致人民預期發生本質性變化，這是政府不能接受的；再來，為了確保圍繞上海的6個城市群房價不崩盤，唯一的辦法就是上海房價能往上走一段。

第三，上海的土地財政不容許上海繼續壓制房價上漲；第四，從數據顯示，2018年出讓土地319萬平米，2017年消耗掉房子建築面積619萬平米，說明上海房屋的供給量可能在2020年會出現比較大的缺口，有供不應求的機會。