危老重建量能大增 政策獎勵改善市容及建物安全

台北市危老推案量能大增，去年整體推案金額達新台幣879億元。專家分析，危老重建審核速度快，加上政策提供容積獎勵，不少老牌飯店與建商合作推動危老重建。儘管有質疑改建豪宅炒高房價的聲音，但改善市容及老屋結構安全才是政策推動的初衷。

六福客棧、國賓大飯店、華國大飯店等知名飯店近兩年陸續宣布將進入危老重建程序。曾接待多位國際政要、巨星的台北西華飯店也宣布將在2月15日正式熄燈，原址擬規劃為飯店、住宅及商辦複合式建案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，觀光飯店業受COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情衝擊，不少飯店求售或是改與建商合作。由於多數飯店產權單一，加上危老案件審查速度快，是業者選擇危老重建的重要關鍵。

屋比房屋總監陳傑鳴分析，歷經921地震後，政府已大幅修正建築物耐震等設計規定；不過，在此之前的建築物耐震設計標準較低，近期申請危老重建的飯店應是符合「耐震力未達一定標準」。

觀察目前兩大老屋更新的政策內容，一是都市更新條例，都市更新審查時程較長，且有基地面積須達1000平方公尺以上的限制；雖然不需所有權人100%同意、採多數決，但推動時程短則5年，長則耗時達20年。

另外則是危老重建，當屋齡超過30年以上、耐震能力與結構安全未達一定標準、且非歷史建築物，即符合危老重建條件。危老審查程序較簡便，也沒有設立基地最小面積限制，只要所有權人100%同意就可推動，無須經過都市更新審議委員會審查，僅約1年至3年就可以完成所有程序。

為增加業者與屋主改建誘因，根據目前政策，都更可選原建築容積1.3倍，危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案。

此外，危老條例自2017年5月中上路，時程容積獎勵10%已在2020年屆期；根據內政部修法，已改為逐年遞減，容積獎勵以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減，將在2025年5月落日。

政大地政系退休教授張金鶚認為，「老舊與危險不能劃上等號」，危老建築若涉及公共安全，政府應強制拆除，而不是推動危老條例；給予建商容積獎勵，越來越多豪宅推案反而助漲房價。

他認為，危老重建目的是在於維護公共安全、公共利益與落實居住正義；但依現況來看，「是財團、建商享受了多數利益」。政府給予時程容積獎勵，但相關條款應即時落日，或是僅適用於弱勢族群，才符合社會利益。

不過，陳傑鳴指出，相較直接購買素地，危老重建須歷經溝通、拆除原建物，營建成本更高，且雙北市精華地段房價本來就不便宜，多重因素墊高危老推案的房價；而政府給予容積獎勵，增加屋主與建商誘因，有利加快重建速度。

曾敬德則分析，一旦決定老屋重建，業者勢必追求利益最大化。若業者開發標準3房物件，每戶40坪、開價逾百萬元，ㄧ戶也要價超過新台幣4000萬元，幾乎找不到適合族群；若是定位為豪宅建案，瞄準高資產客層，建商「慢慢賣，價格越好」。

截至去年11月30日，全台受理危老重建達2397件，其中，以雙北市件數最多。台北市高達762件，新北市459件；重建計畫核准數共1882件，雙北續居冠、亞軍，台北市核准599件，新北市368件。

曾敬德進一步指出，台北市危老推動步調位居全台之冠，除了素地難尋、鮮少有大面積土地，也沒有重劃區，市場新增供給速度緩慢，僅能透過都更與危老改建。

根據住展雜誌統計，台北市去年老屋重建推案金額約2047億元，其中都更推案金額約1168億元，危老衝高至至879億元；新北市老屋推案金額663億元，都更及危老分別達471億元及192億元。

住展雜誌研發長何世昌表示，台北市危老重建自2019年起進入爆發期，推案量湧現，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增。

他認為，由於容積獎勵明確、程序簡便等優勢，「危老重建」已成為老屋重建新寵，逐漸出現排擠效應，未來都更推案量能恐會遭危老逐漸侵蝕。

談及政府大力推動老屋重建，陳傑鳴認為，都市更新因限制較多，且審查時程長，「實際上就是牛步」；而危老條例因沒有最小基地限制，速度、成效明顯優於都市更新。

他認為，老屋重建不僅能改善市容，更有安全方面的考量。台北老屋占比達8成，若發生大地震，許多老舊建築可能不堪負荷，且都市人口稠密，恐造成嚴重死傷。 因此不論是危老重建或是都市更新，只要提升建築安全「都是好事情」，各界應以正面角度看待。

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