買房只要以小換大，土增稅就能重購退稅？一張表看懂：3種土地增值稅換屋節稅技巧

土地增值稅也有「自用住宅」優惠？ 前篇提到地價稅有自用住宅的優惠稅率，那麼有人就想問了，土增稅也有嗎？

答案是有的，土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」是10%，分別有所謂的「一生一次」以及「一生一屋」。

「一生一次」適用條件

【隱藏版優惠】 除了上述5點，一生一次還有一個行內人暱稱的「隱藏版優惠」。 一生一次雖然有限次數，卻沒有限一次只能一間，所以如果你是個大地主，同時擁有多戶自用住宅房屋，且都符合自用住宅條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約，同一天到稽徵機關申報土地增值稅，只要面積加總在都市土地3公畝或非都市土地7公畝的範圍內，就可以同時適用自用住宅優惠稅率。

「一生一屋」適用條件

另外，一生一屋如同重購退稅，也可以先購後售，但必須在1年內賣掉舊屋。

換屋族土增稅3大優惠比一比

如同表格所示，土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制，但一生一次一人只能用一次，而一生一屋條件相對嚴格，所以是不是一買房就要用掉一生一次，其實可以先看看有沒有重購退稅的機會，進而判定是否要保留一生一次的機會，留作日後安排最有利的節稅規畫。

（圖片提供：《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》）

土增稅隨堂考

問題：

Q1：房子是爸媽贈與移轉給小孩，也可以用一生一屋土增稅的自住優惠嗎？

Q2：重購退稅一次只能使用一間房？

Q3：要使用一生一次，本人、配偶或直系親屬需要設籍在房子裡多久？

Q4：為了使用一生一屋，可以把部分房子先放在信託下嗎？

Q5：只要小房子換大房子就可以重購退稅？

答案：

A1：不可以，贈與非出售

A2：錯，只要條件符合且面積加總在限制內，也可以同一生一屋一樣，同時退好幾間

A3：如果是先賣再買，只要在簽約買賣前設好戶籍就可以了；如果是先買再賣，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍

A4：不可以，房屋間數會合併計算

A5：不一定，要看新買房屋的土地移轉現值總額是否「超過」賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅

作者簡介_​傅恪恩

觀察房市十餘年，看過的房子以千為單位，持有房地產相關證照數張。文章刊載於商周財富網、今周刊、商業周刊、經濟日報、風傳媒等知名財經媒體網站。

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本文摘自方智出版的《房市神秘客帶你看穿不動產裡的詐》

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