【法官趕土地公5】百年老廟命運未卜 建商買地先下手為強淪常態

台北捷運後山埤站附近有一座百年歷史的福壽宮土地公廟，因座落在忠孝東路五段旁一塊50多坪土地上，地價增值潛力驚人，但因早年廟宇與鄰地欠債地主未進行土地分割，有買家透過銀行拍賣程序購得土地後，向法院提出拆廟還地請求，百年老廟恐將淪為無殼蝸牛，眾多信眾為神明落難抱屈。

此案爭議在於優購權人在不知情下，持分地主把準備蓋新廟的土地，私下轉賣給建商，賣方通常都是由代書幫忙賣方以存證信函方式通知優購權人，但有些客戶會私下要求代書不要通知，趕快辦理過戶手續即可。

「這當然告不了代書」，從事土地代書多年的L女表示。她認為，從法條來說是賣方負責通知義務，賣方告訴代書說「通知了」，切結也是由賣方的印章切結，根本告不了代書。

L女指出，土地代書實務上登記若遇到土地法第34條之一案件時，一般代書都是搶快，以此個案為例，廟方代書或法律顧問應密切注意對方有沒有在談土地出售一事，若得知可能快簽約了，廟方應主動發存證信函給地政機關，指廟方有要行使優購權，要求地政機關不可以給予過戶。

另一位不具名律師S君指出，過去許多個案常有建商為了搶快，或是怕其他人程咬金把土地搶走，確實常有不通知優先承購權人下，私下進行土地買賣，事後頂多被告上法院，但建商已經把土地搶到手，只能密切注意他們的買賣動作。

律師S君表示，土地法第34條之一與104條的條文結構、規範不一樣，其中第34條之一規範較寬鬆，只要切結書給地政機關就可通過；但104條一定要持其他共有人放棄優先承購權的切結書、印鑑證明，地政機關才會同意辦理移轉登記。

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